Im Februar 2008 habe ich mich zum Kauf einer Eigentumswohnung entschlossen. Einer der Gründe dafür war, dass ich glaubte, so besser vor den Begehrlichkeiten eines Vermieters geschützt zu sein. Ich konnte ja nicht wissen, dass ich an Überwachungs-Fanatiker gerate, die anscheinend vor nichts zurückschrecken, um unter dem Deckmäntelchen der Sicherheit ihren Willen durchzusetzen.

Überwacher sind Gesetzesbrecher

Als gewerbetreibendes Unternehmen ist eine Hausverwaltung per Gesetz verpflichtet, die für ihren Fachbereich und ihr Handeln maßgeblichen Gesetze und Vorschriften zu kennen. Trotzdem lässt die Hausverwaltung im März 2009 einfach Videokameras in den Hauseingängen montieren. Ohne den gesetzlich dafür erforderlichen Auftrag der Eigentümer und ohne die ebenfalls gesetzlich vorgeschriebene Genehmigung der Datenschutzkommission.

Erst als Kinder das schwarze Brett anzünden und von der Hausverwaltung per Steckbrief gesucht werden, erfahre ich zufällig, dass es sich um aufzeichnende Kameras handelt und ich bereits seit einiger Zeit täglich beim Betreten und Verlassen des Hauses überwacht werde.

Zweifelhaftes Urteil: Videoüberwachung ist keine Besitzstörung

Eines der wesentlichsten Rechte, die mit dem Besitz (auch Miete ist Besitz) einer Wohnung einhergehen, ist das von der europäischen Menschenrechtskonvention geschützte Recht auf die Achtung der Privatsphäre dieser Wohnung. Nachdem die Videoüberwachung eine massive Beeinträchtigung dieser Privatsphäre ist und die Hausverwaltung für die Installation der Kameras inklusive Verkabelung und Aufzeichnungsgerät auch widerrechtlich Gemeinschaftseigentum in Anspruch genommen hat, empfiehlt mir mein Anwalt mit einer Besitzstörungsklage gegen die Überwachung vorzugehen.

Der Eigentümer einer Liegenschaft hat ein Recht, dass die auf seiner Liegenschaft ein- und ausgehenden Personen (Familienangehörige, Mieter, Gäste, Angestellte) nicht systematisch beobachtet werden.

OGH Urteil 8 Ob 108/05y

Am 16. Juni lädt die zuständige Richterin endlich zu einer Vorverhandlung und verkündet auch gleich das Urteil: Die Streitverkündigung an die Datenschutzkommission wurde nicht zugestellt und die Klage wird abgewiesen. Die Richterin erzählt, einmal Geld im Bankomat vergessen zu haben, aber dank der Videoüberwachung in der Filiale wurde es nicht gestohlen. Die Hausverwaltung behauptet, dass die Anlage von der Datenschutzkommission genehmigt wurde und legt eine Liste nachträglich gesammelter Unterschriften vor.

Bemühte Datenschutzkommission

Nach der Verhandlung übermittle ich der Datenschutzkommission eine Kopie der Klage, die mir daraufhin bestätigt, dass die Anlage nicht genehmigt war und nicht hätte in Betrieb genommen werden dürfen. Die Datenschutzkommission teilt mit, dass ein Ombudsverfahren nach §30 DSG eingeleitet wurde. Am 9. Juli werden die Kameras endlich entfernt.

Seitens der Hausverwaltung wurde aber versichert, dass eine erneute Inbetriebnahme der Anlage nur in Frage kommt, wenn das Meldeverfahren positiv (d.h. mit Registrierung) abgeschlossen wurde und ein Einvernehmen mit allen Miteigentümern erzielt wurde.

Abschlußbericht der Datenschutzkommission

Mobbing einer Minderheit

Bei der darauffolgenden Hausversammlung erlebe ich dann, wie dieses Einvernehmen erzielt werden soll: Mir wird vorgeworfen, ich wäre gegen die Sicherheit der Bewohner, was ich zu verbergen hätte und ich könne mich ja auch nicht wehren, beim Einkaufen und in der U-Bahn überwacht zu werden. Ein Miteigentümer verlangt sogar, sich nicht dem Terror eines Einzelnen zu beugen und mich mit Klagen einzudecken. Die Hausverwaltung lässt mit dem Protokoll zur Hausversammlung über die neuerliche Installation der Kameras abstimmen.

Am 3. September gibt die Hausverwaltung das Ergebnis bekannt: 7792 von 11598 Anteilen haben sich für die Installation der Kameras ausgesprochen. Nach Abzug der 4671 Anteile des Ladenlokals, das von den Kameras gar nicht nicht betroffen ist, sind also nur 45% der Wohnungseigentümer für eine Installation der Kameras.

Erfolg bei Gericht

Am 15. März 2010 hebt das Bezirksgericht Favoriten den Beschluß über die Installation von Kameras auf. Der Richter führt aus, dass der Beschluß ohne weitere rechtliche Prüfung schon deshalb aufzuheben ist, weil für Maßnahmen, die in die Rechtes eines oder mehrerer Eigentümer eingreifen, in unserem Wohnungseigentumsvertrag ein Einstimmigkeitserfordernis besteht.

Aufträgen, die in die Rechte eines oder mehrerer Miteigentümer eingreifen, oder eine Änderung der zuletzt gehandhabten Übung bewirken, hat der Verwalter nur nachzukommen, wenn ein einstimmiger Beschluß der Miteigentümer oder die rechtskräftige Entscheidung einer Behörde darüber vorliegt.

Wohnungseigentumsvertrag, Punkt IV, Absatz 5

Die Anwalts- und Gerichtskosten gehen zu Lasten der Antragsgegner, werden aber von der Hausverwaltung übernommen. Wohl um zu zeigen, dass ich mich mit einem finanziell übermächtigen Gegner anlege.

Überwachung um jeden Preis

Bei der nächsten Hausversammlung behauptet die Hausverwaltung, dass der Richter gesagt hätte, unsere Anlage wäre mit dieser Bestimmung unverwaltbar und lässt darüber Abstimmen, diese aus dem Wohnungseigentumsvertrag zu streichen. Wahr ist, dass die Grundrechte und Privatsphäre der Eigentümer durch diese Bestimmung im Wohnungseigentumsvertrag geschützt werden, was der Richter in der Urteilsbegründung auch klar ausgeführt hat.

Da offensichtlich ist, dass ein Zustand der Unverwaltbarkeit von den Vertragsparteien nicht gewollt sein kann, ist die Bestimmung einer teleologischen Reduktion zu unterziehen. Das heißt, ihr ist eine sinnvolle, vom Parteiwillen getragene Bedeutung beizumessen, die mit ihrem Wortlaut in Einklang zu bringen ist. Der Antragsteller stützt sein Begehren auf seine Persönlichkeitsrechte, demnach auf den Kern der jedem Menschen zustehenden, höchstpersönlichen Rechte. Nähme man diese Rechte aus der Anwendung der Vertragsbestimmung aus, hieße das, ihr gar keinen Anwendungsbereich zu lassen, was mit dem Parteiwillen nicht in Einklang zu bringen wäre.

Im Übrigen ist festzuhalten, dass erst das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz vom bis dahin normierten Einstimmigkeitserfordernis in Angelegenheiten der einstweiligen Verwaltung abgegangen ist (vgl. § 14 Abs 3 WEG idF vor dem 3. WÄG). Die vorliegende Vertragsbestimmung stellt damit einen Rechtszustand her, der der früheren Rechtslage weitgehend entspricht.

Urteilsbegründung des BG Favoriten

Wenn die Hausverwaltung der Meinung ist, die in der Europäischen Menschenrechtskonvention, dem Staatsgrundgesetz, dem Datenschutzgesetz und dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Grundrechte würden einer ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft im Wege stehen, dann stellt sie sich damit selbst ein Armutszeugnis aus.

Ich versuche die Miteigentümer mit einem Aushang zu warnen, dass in unserem Haus die Zustimmung von 9.75% der Wohnungseigentümer und dem Ladenlokal für einen Mehrheitsbeschluß ausreichend ist und es das nächste Mal vielleicht um einen Beschluß geht, mit dem sie selbst nicht einverstanden sind. Zudem informiere ich, dass die Videoüberwachung wahrscheinlich auch ohne diese Bestimmung im Wohnungseigentumsvertrag nicht zulässig ist. Leider wird dieser Aushang mehrfach entfernt.

Wiederholungstäter

Mit dem Protokoll zur Hausversammlung teilt die Hausverwaltung mit, dass in den Eingangsbereichen Kamera-Attrappen installiert werden. Wieder ohne die Eigentümer abstimmen zu lassen und ohne mir die Möglichkeit zu geben, mich in einen ordentlichen Verfahren gegen einen solchen Beschluß zu wehren. Obwohl ich die Hausverwaltung am 8. Juni noch auffordere, die Installation auch von Kameraattrappen ohne ordentlichen Beschluß der Eigentümer zu unterlassen, lässt diese zehn Tage später augenscheinlich genau dieselben echten Kameras wieder montieren.

Musste sich der Kläger immer kontrolliert fühlen, wenn er sein Haus betritt oder verlässt oder sich in seinem Garten aufhält, so bewirkten die Maßnahmen, selbst wenn das Gerät nur eine Attrappe einer Videokamera gewesen sein sollte, eine schwerwiegende Beeinträchtigung der Privatsphäre (Geheimsphäre) des Klägers.

OGH Urteil 6 Ob 6/06k

Auf meine Frage nach einem Beleg oder sonstigen Beweis, dass es sich um Attrappen handelt, werde ich zur Sprechstunde am 21. Juni eingeladen. Zunächst behauptet die Hausverwaltung, dass die Kameras nicht verkabelt wären. Ich frage um Erlaubnis, die Abdeckung eines Kabelkanal zu öffnen und finde darin die volle Verkabelung (Strom + Koaxial). In dem für das Aufzeichnungsgerät vorgesehenen Blechkasten befindet sich zwar kein Aufzeichnungsgerät, aber alle Anschlüsse dafür.

Später erhalte ich noch eine Kopie der Rechnung: "Bereitgestelltes Material (Videokameras-Attrappen) montiert". Es dürfte selbst einem Laien in wenigen Minuten möglich sein, das vermutlich ebenfalls aufbewahrte Aufzeichnungsgerät anzuschliessen und aus den "Attrappen" wieder scharfe Kameras zu machen.

Next Step: Verfassungsänderung?

Wie die Hausverwaltung am 21. Juni mitteilt, haben 72% der Eigentümer der Änderung des Wohnungseigentumsvertrages zugestimmt. Bleibt zu hoffen, dass die Hausverwaltung nicht einfach davon ausgeht, dass der gerichtlich aufgehobene Beschluß damit wieder in Kraft wäre und die "Attrappen" scharf macht.

Denn auch nach Wegfall dieser Bestimmung im Eigentumsvertrag ist die Überwachung der Hauseingänge und damit des Zugangs zur Wohnung ein massiver Eingriff in die vom Gesetz besonders geschützen Persönlichkeits- und Grundrechte. Eingriffe in diese Rechte sind nur zulässig, wenn sie für die Erreichung eines legitimen Zweck geeignet, erforderlich und angemessen sind. Zahlreiche wissenschaftliche Studien ([1], [2]) belegen, dass Videoüberwachung kein geeignetes Mittel zur präventiven Bekämpfung von Straftaten ist. Ein schwerer Grundrechtseingriff durch Videoüberwachung ist also keinesfalls zu rechtfertigen.

Gesundes Volksempfinden

Es ist für mich erschreckend, mit welchen Argumenten und Methoden die Überwachungs-Fanatiker unsere Rechtsordnung in diesem Haus auf den Kopf stellen.

Erst werden rechtswidrig einfach Kameras installiert und die Eigentümer und Bewohner vor vollendete Tatsachen gestellt. Vermutlich in der Hoffnung, dass sich niemand so sehr gestört fühlt, dass er deswegen den Aufwand und das Risiko in Kauf nimmt, sich gegen die rechtswidrige Überwachung zu wehren.

Nachdem ich mich trotzdem wehre, wird mir vorgeworfen, ich hätte gewollt, dass das Haus abbrennt, wäre gegen die Sicherheit der Bewohner, hätte etwas zu verbergen und würde querulieren. Auch mit persönlichen Angriffen wird nicht gespart: ich wäre nicht ganz richtig im Kopf, soll meine Ängste (vor den Kameras) von einem Psychiater behandeln lassen, eine Miteigentümerin meint sogar sie hätte Angst vor mir.

Obwohl die Hausverwaltung mit der Installation der Kameras gegen Gesetze und Verträge verstossen und die Persönlichkeitsrechte der Bewohner verletzt hat, werde ich von einigen Miteigentümern geradezu wie ein Verbrecher behandelt, weil ich mich gegen die rechtswidrige Überwachung gewehrt habe.

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Thomas Zehetbauer
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